Приёмка дома у подрядчика: что проверить до подписи акта

На приёмку стоит приехать с договором, проектом и списком проверок. Дом осматривают вместе с подрядчиком, а каждое замечание записывают в акт: устная договорённость «потом поправим» в споре ничего не стоит. Замечания и сроки их устранения обсудите до подписания.

Каждую неделю разбираем стройку под Новосибирском: материалы, цены, ошибки на площадке. Подпишитесь, чтобы не пропустить.

Что меняет подпись под актом приёмки?

Акт фиксирует, что работа сдана и принята. Порядок задают две статьи Гражданского кодекса. По статье 720 заказчик обязан осмотреть результат вместе с подрядчиком и сразу сообщить о недостатках, а если принял работу без проверки, теряет право ссылаться на явные недостатки, то есть видимые при обычном осмотре. Статья 753 добавляет правило для строительства: сдачу и приёмку оформляют актом, который подписывают обе стороны.

Для заказчика это значит:

• Явные недостатки записывают в акт. Кривой откос, трещина в стяжке, течь под мойкой видны в день осмотра. Если их нет в акте, доказать потом, что они были при сдаче, почти невозможно.
• С приёмки начинает течь гарантийный срок. Так сказано в статье 724. Всё, что проявится позже, решается по гарантийным правилам.
• При эскроу акт приближает выплату. Банк перечисляет деньги подрядчику после того, как дом построен и право собственности зарегистрировано. Механика эскроу-счёта при частной стройке и его ограничения описаны в нашем разборе признаков подрядчика, который может оставить недострой.

Приёмку назначают на светлое время, когда в доме подключены свет и вода.

Когда принимать дом: по этапам или один раз в конце?

На финальной приёмке фундамент, утеплитель, пароизоляция и проводка уже закрыты отделкой. Поэтому эти работы принимают по этапам, в момент готовности, пока их можно рассмотреть и сфотографировать. Статья 753 разрешает предусмотреть такую сдачу договором. Получив сообщение о готовности этапа, заказчик должен приступить к приёмке немедленно. Риск гибели или повреждения принятого этапа, если это случилось не по вине подрядчика, несёт уже заказчик.

Каждый этап фотографируйте: общий план и крупно узлы. Эти снимки помогут показать, как был собран узел до зашивки.

Разбираться в узлах самому не обязательно: на скрытые этапы можно позвать технадзор. Это независимый инженер, которого нанимает заказчик. Он проверяет работы перед зашивкой и помогает составить замечания.

Что взять с собой на приёмку?

Приёмку удобнее проводить вдвоём: один осматривает, второй записывает и фотографирует.

1. Договор подряда с приложениями. В приложениях обычно описаны состав работ и комплектация, по ним и принимают дом.
2. Проект и смета. По проекту сверяют размеры, расположение окон, розеток и выпусков, по смете - материалы.
3. Схема расположения дома на участке, чтобы проверить отступы от границ.
4. Акты по этапам и фото скрытых работ, если этапы принимали.
5. Рулетка и двухметровый уровень для стен, полов, откосов и проёмов.
6. Фонарь для чердака, подпола и тёмных углов.
7. Зарядное устройство или лампочка на проводе для проверки розеток.
8. Блокнот или заготовка акта. Каждое замечание записывайте сразу, с местом и фото.

У проектов в нашем каталоге площадь, состав комнат и комплектация под ключ расписаны в карточке. По этому списку потом и идёт приёмка.

Как осмотреть дом снаружи?

Обход начинают с того, как дом стоит на участке. Эксперт Спроси.Дом.РФ Василий Радченко в памятке по приёмке частного дома называет ориентиры: не меньше 3 метров до границы с соседями и 5 метров до дороги. Точные цифры для вашего участка задают правила землепользования и застройки поселения. Ошибку в отступах потом не исправить без суда или перестройки. Какие ограничения участка выясняют ещё до покупки, есть в статье об участке под строительство дома.

Дальше по кругу:

• Фундамент и цоколь. Трещины, сколы, мокрые полосы. Сырость у основания - признак проблемы с гидроизоляцией или отводом воды.
• Стены и фасад. Ровные углы, нет волн на обшивке, торцы и примыкания закрыты планками, пена нигде не торчит.
• Окна снаружи. Отливы с уклоном от стены, швы вокруг рамы закрыты, между рамой и стеной нет щелей.
• Кровля. Покрытие без вмятин, примыкания к трубам и стенам загерметизированы, саморезы на месте.
• Водосток. Желоба с уклоном к воронкам, трубы выводят воду в сторону от фундамента.
• Отмостка, если она входит в договор: целая, с уклоном от дома.

Если есть доступ на чердак, поднимитесь с фонарём. Там ищут подтёки, плесень, разрывы плёнки и щели, через которые виден свет. В домах на СИП и каркасе отдельно осмотрите узел, где стена встречается с крышей: щель в утеплителе на этом стыке зимой даёт промерзание угла под потолком.

Что проверить внутри дома?

Внутри проверяют геометрию, отделку и то, как работают окна и двери. Каждую комнату проходите в одном порядке:

1. Размеры сверяете с проектом. Расхождение записываете в акт и спрашиваете, какой допуск заложен в проекте.
2. Стены. Прикладываете уровень в нескольких местах вертикально и по диагонали. Смотрите стыки листов, углы, примыкания к потолку.
3. Пол. Проходите по всей площади, слушаете скрип, ищете места, где пол прогибается под ногой. Уровнем проверяете перепады.
4. Окна. Каждую створку открываете во всех режимах. Створка не цепляет раму, уплотнитель прилегает по всему периметру, откосы без трещин.
5. Двери. Закрываются без усилия, не цепляют пол, замки и ручки работают.
6. Лестница в двухэтажном доме закреплена жёстко, ступени не качаются, ограждение не шатается.

Требования к качеству отделки задаёт СП 71.13330, а категорию поверхности стен определяют проектом. Если вы заказывали чистовую отделку, спросите, по какой категории её делали. Состав отделки «под ключ» и спорные места в нём - в отдельной статье про дом с отделкой под ключ.

Как проверить свет, воду, канализацию и отопление?

Розетки, выпуски воды, котёл и радиаторы сверяйте с проектом. Если розетка работает, но расположена не по проекту, это тоже указывают в акте. Отопление попросите запустить заранее, чтобы к осмотру дом прогрелся.

1. Электрика. Включите свет в каждой комнате, проверьте розетки и подписи автоматов в щитке.
2. Вода. Открываете все краны на полный напор, смотрите стыки под раковинами и у счётчика. Водонагреватель или котёл включается, горячая вода идёт во все точки по проекту.
3. Канализация. Сливаете воду везде одновременно. Вода уходит, запаха нет, под сифонами сухо.
4. Отопление. Все радиаторы или контуры тёплого пола нагреваются. Котёл запускается и выходит на режим, к нему приложены паспорт и инструкция.
5. Вентиляция. В санузлах и на кухне лист бумаги притягивает к решётке.

В домах на СИП и каркасе вентиляция входит в проект обязательно: стены почти не пропускают воздух, и без вытяжки в доме растёт влажность. Вытяжка в санузле не тянет - это замечание в акт.

Когда проводить обследование тепловизором?

В отопительный сезон. Для обследования нужен перепад температур между помещением и улицей, и чем он больше, тем чётче на снимке видны холодные места: щели в утеплителе, продуваемые стыки, плохо заполненные монтажные швы окон. Метод такого контроля описывает ГОСТ Р 54852-2011. Октябрь и ноябрь удобны тем, что найденное успевают исправить до морозов.

Специалиста с тепловизором приглашает заказчик. Что может показать снимок:

Сколько тепла дом должен тратить по нормам и как это считают, разобрано в материале об энергоэффективном доме в Сибири.

Нашли недостатки: подписывать акт или нет?

Порядок действий зависит от характера недостатков.

По статье 720 на недостатки, записанные в акт, можно ссылаться и после подписи. Если вы отказываетесь подписывать, подрядчик вправе поставить в акте отметку об отказе и подписать его один. Суд признаёт такой односторонний акт недействительным, только если причины отказа обоснованы. Поэтому причины пишут письменно и подробно: какой недостаток, где он, чем подтверждён. Отказаться от приёмки совсем закон позволяет в одном случае: недостатки исключают использование дома по договору и их нельзя устранить.

Каждое замечание записывают так, чтобы его понял человек, который на объекте не был: комната, место, что не так, фото. «Окно в спальне 2, левая створка: не прилегает уплотнитель по нижней стороне». Фраза «есть недочёты по окнам» в споре не поможет.

Какая гарантия начинается после подписи?

Гарантию задают договор и закон вместе. По статье 755 Гражданского кодекса подрядчик гарантирует, что дом достигнет показателей из технической документации и им можно будет пользоваться весь гарантийный срок. За недостатки в этот срок подрядчик отвечает, если не докажет, что их вызвали нормальный износ, неправильная эксплуатация или ремонт силами заказчика или третьих лиц. Пока домом нельзя пользоваться из-за таких недостатков, гарантийный срок прерывается.

Сроки, в которые можно заявить о недостатках:

Во второй и третьей строке доказать, что недостаток возник до приёмки или по причинам, которые были до неё, должен заказчик. Подтвердить это помогут фотографии скрытых работ и акты по этапам.

У нас гарантия прописана в договоре, срок до 5 лет: на конструктив 5 лет, на строительные работы 2 года, на внутренние работы 1 год. Недостатки, за которые мы отвечаем по гарантии, исправляем бесплатно.

Не путайте гарантийный срок со сроком службы дома. Гарантия - время, когда подрядчик отвечает за дефекты. Срок службы - сколько дом простоит при нормальной эксплуатации, и он намного длиннее.

Что делать, если дефект проявился после приёмки?

Скрытые недостатки - те, что нельзя было увидеть при обычном осмотре: промерзание узла в первую зиму, протечка кровли при косом дожде, трещина после первого сезона. По статье 720 о них сообщают подрядчику в разумный срок после обнаружения.

1. Сфотографируйте и опишите дефект с датой: где, как выглядит, когда заметили.
2. Выберите требование по статье 29 закона о защите прав потребителей: бесплатное устранение, уменьшение цены, повторное выполнение работы или возмещение ваших расходов на устранение.
3. Направьте подрядчику письменную претензию с описанием дефекта и выбранным требованием. Отправьте так, чтобы осталось подтверждение: заказным письмом или с отметкой о получении.
4. Дайте подрядчику доступ на объект, чтобы он осмотрел дефект.
5. Если причину оспаривают, назначьте экспертизу. По статье 720 расходы на неё несёт подрядчик. Если экспертиза не найдёт его нарушений, платит тот, кто её потребовал.

С претензией не тяните: дефект, о котором молчали год, подрядчик может объяснить неправильной эксплуатацией.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, статья 720 «Приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком»
• Гражданский кодекс РФ, статья 724 «Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы»
• Гражданский кодекс РФ, статья 753 «Сдача и приемка работ»
• Гражданский кодекс РФ, статья 755 «Гарантии качества в договоре строительного подряда»
• Гражданский кодекс РФ, статья 756 «Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ»
• Закон о защите прав потребителей, статья 29 «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы»
• Спроси.Дом.РФ, В. Радченко. На что обратить внимание при приемке частного дома, 2023
• ГОСТ Р 54852-2011 «Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций»

Гарантию, состав работ и комплектацию мы фиксируем в договоре. Проекты с планировками и ценами под ключ - в каталоге.